V tem članku podajam informacije glede:
– registracije te dejavnosti;
– zakonskih pogojev in potrebnih dovoljenj;
– obdavčitve;
– poročanj držav.
Fizična oseba, ki želi turistom oddati v najem sobo, del stanovanja ali celotno stanovanje za kratko časovno obdobje, lahko to dejavnost opravlja na dva načina, kot:
- REGISTIRANI SOBODAJALEC – je fizična oseba, ki opravlja dejavnost le občasno, skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu, pomeni, da sobodajalec tekom celega koledarskega leta skupaj ne oddaja nepremičnine v turistični najem več kot pet mesecev, tj. 150 dni; in gostom nudi do največ 15 ležišč; ter je vpisan v Poslovni register Slovenije.
- SAMOSTOJNI PODJETNIK.
Če oglašujte stanovanje na spletnih portalih (kot sta npr. Airbnb, Booking.com) in v drugih medijih ter ga oddajte v turistični najem, so dohodki, ki jih dosežete iz tega naslova, obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Šteje se namreč, da opravljate dejavnost. To pomeni, da morate za davčno leto sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti ter ga davčnemu organu preko eDavkov predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto. To vam sestavimo v našem računovodskem servisu SATURN RAČUNOVODSTVO.
Predpisi, ki urejajo to področje so:
- Zakonu o gostinstvu – ZGos
- Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti
- Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih objektov
- Zakon o dohodnini – ZDoh-2
- Zakon o davčnem postopku – ZDavP-2
- Zakon o davku na dodano vrednost – ZDDV-1
- Pravilnik o izvajanju zakona o davku na dodano vrednost
- Pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost
- Zakon o gospodarskih družbah –ZGD-1
- Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju – ZPIZ-2
- Zakon o zdravstvenem varstvu in zdravstvenem zavarovanju -ZZVZZ
- Pravilnik o obrazcih za obračun prispevkov za socialno varnost
- Zakon o davčnem potrjevanju računov – ZDavPR
- Zakon o Poslovnem registru Slovenije (ZPRS-1)
- Pravilnik o načinu vpisa sobodajalcev v Poslovni register Slovenije
- Zakon o graditvi objektov – ZGO-1
- Stanovanjski zakon – SZ-1
- Zakon o prijavi prebivališča – ZPPreb
- Zakon o starševskem varstvu in družinskih prejemkih – ZSDP-1
- Zakon o urejanju trga dela – ZUTD
Kdo se šteje za sobodajalca?
Sobodajalci po Zakonu o gostinstvu – ZGos so lahko:
- fizične osebe, če opravljajo dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudijo do 15 ležišč ter so vpisane v Poslovni register Slovenije
- pravne osebe, ki so registrirane za opravljanje gostinske dejavnosti,
- samostojni podjetniki, ki so registrirani za opravljanje gostinske dejavnosti,
- društva, ki imajo gostinsko dejavnost določeno v svojem temeljnem aktu.
Gostom se lahko nudi nastanitev z zajtrkom ali brez v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši, s soglasjem pristojnega organa samoupravne lokalne skupnosti pa lahko tudi v drugih prostorih.
Dejavnost nastanitve gostov, ki jo opravljajo kot sobodajalci – fizične osebe, je po ZGos opredeljena kot gostinska dejavnost, ki obsega pripravo in strežbo jedi in pijač ter nastanitev gostov, zato se dohodek fizičnih oseb, sobodajalcev po ZDoh-2 obravnava kot dohodek iz dejavnosti in ne kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem.
Katera dovoljenja je treba pridobiti za opravljanje dejavnosti sobodajalstva in katere pogoje je treba izpolnjevati?
Opravljanje dejavnosti kratkotrajnega oddajanja nepremičnin v turistični najem ni regulirana dejavnost, za katero bi bilo potrebno po Zakonu o preprečevanju dela in zaposlovanja na črno _ ZPDZC-1 pred opravljanjem dejavnosti pridobiti predpisane listine o izpolnjevanju posebnih pogojev. Ta dejavnost ni regulirana s posebnimi zakoni ali drugimi predpisi, zato jo lahko opravlja vsakdo, ki se vpiše v ustrezni register (npr. PRS, register sobodajalcev, …), torej ni potrebno pridobiti npr. licenco, koncesijo IPD.
Kljub temu pa je potrebno vedeti, da mora sobodajalec pred začetkom opravljanja dejavnosti imeti naslednje dokumente, povezane z nepremičnino, ter v določenih primerih izpolnjevati tudi v nadaljevanju navedene pogoje:
- Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se opravlja gostinska dejavnost (izpisek iz zemljiške knjige ali overjeno kupoprodajno pogodbo, s katero dokazuje lastninsko pravico, sklep o dedovanju, darilna pogodba). Če še ni vpisan kot lastnik v zemljiški knjigi, mora izkazovati pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo (z najemno pogodbo, s podnajemno pogodbo);
- Uporabno dovoljenje (za stanovanjske prostore), če stranka namerava opravljati gostinsko dejavnost kot sobodajalec v:
- stanovanjskih prostorih, zgrajenih pred 31. 12. 1967,
- enostanovanjski stavbi, zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljenja (do 1. 1. 2003) in evidentirani v zemljiškem katastru ali
- stanovanju v etažni lastnini, rekonstruiranem na podlagi gradbenega dovoljenja (do 1. 1. 2003) ali na podlagi priglasitve (pred 9. 11. 1996 uporabno dovoljenja lahko nadomešča potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu) ali drugo dokazilo, da gre za take prostore;
- Soglasja solastnikov: v primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja vseh solastnikov;
- Splošne pogoje, npr. požarni red, varnost inštalacij;
- Posebne pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (pogoji se nanašajo na poslovne prostore, opremo in naprave, zunanje površine objekta ali nastanitve in storitve), kot npr:
- minimalne tehnične pogoje,
- pogoje glede storitev,
- pogoje glede zagotavljanja varnosti živil ter varnosti in zdravja pri delu in
- Ureditev stanovanja v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov, ki določa minimalne vrste in površine nastanitvenih prostorov, standarde opremljenosti in storitev glede na kategorijo.
Obveznost vpisa v Poslovni register Slovenije oziroma v Davčni register
Sobodajalec – fizična oseba se mora vpisati v Poslovni register Slovenije (v nadaljnjem besedilu: PRS). Prijavo za vpis v PRS vloži osebno ali po pošti pri Agenciji za javnopravne evidence in storitve (v nadaljnjem besedilu: AJPES). Sobodajalec lahko začne opravljati dejavnost, ko je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev za opravljanje dejavnosti se v postopku vpisa v PRS ne preverja, vendar lahko sobodajalec dejansko začne opravljati dejavnost, ko izpolni predpisane pogoje.
Ob vpisu v PRS in posredno v davčni register ima sobodajalec – fizična oseba možnost, da se takoj ob vpisu oziroma najkasneje v osmih dneh od vpisa v PRS odloči in davčnemu organu priglasi ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov v višini 80 odstotkov predvidenih prihodkov za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti (postane t.i. NORMIRANEC ali PAVŠALIST). V primeru, da priglasitve ne opravi oziroma je ne opravi v roku, se šteje, da bo davčno osnovo ugotavljal na podlagi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov. Priglasitev opravi z obrazcem »Priglasitev ugotavljanja davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ob začetku opravljanja dejavnosti«.
Ob pričetku opravljanja dejavnosti je sobodajalec – fizična oseba – dolžan davčnemu organu predložiti tudi izračun predvidene davčne osnove, prehodne akontacije/akontacije in obrokov predhodne akontacije/akontacije dohodnine. Glede tega vam bodo pomagali na registrskem organu (točka SPOT / Vem). V SATURN RAČUNOVODSTVU pa vam izračunamo in obrazložimo predvideno višino akontacije dohodnine iz dejavnosti ter pripravimo sklice in podatke za položnico za plačevanje akontacij davka.
Identifikacija za DDV: da ali ne?
Sobodajalci, samostojni podjetniki in pravne osebe, imajo glede registracije za DDV enako zakonsko regulativo. Po zakonu o DDV (ZDDV-1) velja, da se ni treba identificirati za namene DDV in si kot mali davčni zavezanec oproščen obračunavanja DDV, dokler obseg opravljenega prometa ne preseže praga za identifikacijo za namene DDV. Identifikacija za namene DDV tako ni zavezujoča za tiste sobodajalce, ki v obdobju zadnjih 12 zaporednih mesecev niso presegli oziroma ni verjetno, da bi presegli 50 tisoč evrov obdavčljivega prometa. Če se doseže ta prag, se mora oseba najkasneje tik pred presegom tega praga identificirati za namene DDV, od opravljenih storitev pa obračunavati DDV. Ob tem je potrebno upoštevati, da sama registracija za DDV lahko traja tudi en mesec ali več, zato je dobro s postopkom registracije začeti vsaj mesec pred napovedanim dosegom praga. Postopek registracije za DDV vam izpeljemo v SATURN RAČUNOVODSTVU.
Sobodajalec se lahko identificira za namene DDV tudi če ne preseže prag prometa 50.000 Eur, če se tako sam odloči (prostovoljna identifikacija). V tem primeru mora biti v sistemu DDV najmanj 60 mesecev. To pomeni, da je potrebno mesečno oddajati DDV obračune, za kar poskrbimo v SATURN RAČUNOVODSTVU.
Na računu za opravljeno storitev oddajanja nastanitvenih zmogljivosti gostu sobodajalci, davčni zavezanci, identificirani za namene DDV, obračunavajo DDV po nižji stopnji 9,5 %.
Poslujete z AirBnb ali Booking.com ? V tem primeru se boste morali za DDV registrirati že prej. Kot atipični zavezanci za DDV.
Sobodajalci, ki naročajo storitve pri davčnih zavezancih, ki nimajo sedeža/prebivališča (ali stalne poslovne enote, če je storitev opravljena iz stalne poslovne enote) v Sloveniji – primer AIRBNB, BOOKING.COM ali podobni spletni portali – pa morajo v zvezi z identifikacijo za DDV upoštevati še posebnost, ki velja za prejemnike storitev od teh zavezancev ne glede na obseg opravljenega prometa. Sobodajalec, ki v Sloveniji prejme storitve od davčnega zavezanca s sedežem izven Slovenije in za katere se kraj opravljanja storitev določi v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1, je dolžan plačati DDV in se mora ne glede na obseg opravljenega prometa identificirati za namene DDV.
Tako so na primer tisti sobodajalci, ki sobe oddajajo preko posrednikov oziroma ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh (Airbnb, Booking.com…), ki imajo sedež izven Slovenije (posrednik oziroma ponudnik v Sloveniji nima stalne poslovne enote, iz katere bi opravil te storitve), kot prejemniki storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora, ki jih prejmejo od teh zavezancev, dolžni od prejete storitve plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 % (gre za storitve, za katere se kraj opravljanja storitve določi v skladu s splošnim pravilom iz prvega odstavka 25. člena ZDDV-1, za katere velja glede plačila DDV obrnjena davčna obveznost).
Sobodajalci, kot prejemniki teh storitev, se morajo tako predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega opravljenega prometa pod zakonsko določenim pragom (pod 50.000 Eurov). Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (od katerih morajo torej obračunati in plačati DDV), morajo mesečno predlagati obračune DDV v elektronski obliki (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka vstopnega DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 Eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih), kar pomeni, da od njih ne obračunavajo DDV, prav tako pa nimajo pravice do odbitka DDV. Za registracijo za DDV v tem primeru za vas poskrbimo v SATURN RAČUNOVODSTVU. Prav tako mesečno pripravimo obračune DDV in jih pravočasno oddamo na FURS.
Davčno potrjevanje računov – da ali ne?
Kdaj NI potrebno davčno potrditi računa?
Če sobodajalec sprejema turiste, ki nočitve pri sobodajalcu plačajo agenciji, sobodajalec pa na podlagi nočitev (voucher-jev) svoje storitve zaračuna agenciji, ki mu račun plača na transakcijski račun (negotovinsko plačilo), tako izdani in plačani računi niso predmet davčnega potrjevanja računov. Predmet davčnega potrjevanja tudi niso računi, ki jih sobodajalec izda turistom za turistično takso, tudi če jo le ti plačajo v gotovini, glede na to, da sobodajalec takso »pobira« v imenu in za račun občine.
Kdaj JE potrebno davčno potrditi izdani račun?
Generalni finančni urad FURS je potrdil, da je davčno potrjevanje računov obvezno tudi v primeru, ko sobodajalec ali drug ponudnik turističnih nastanitev gostu izda račun, plačilo računa pa prejme preko rezervacijskega sistema Airbnb ali Booking.com. Davčno potrjevanje takega računa je obvezno iz razloga, ker pri takem plačilu ni izpolnjen pogoj neposrednega nakazila na bančni račun sobodajalca ali drugega ponudnika turističnih nastanitev.
Pojasnilo Generalnega finančnega urada RS:
»Če gost plača nastanitev
– z gotovino
– ali pa negotovinsko z univerzalnim plačilnim nalogom na TRR portala, portal pa tako prejeti znesek nakaže na TRR sobodajalca,
se šteje, da sobodajalec prejme plačilo računa s strani gosta na način, ki se po ZDavPR šteje za plačilo z gotovino (ker ni izpolnjen pogoj neposrednega nakazila). V takem primeru mora sobodajalec zagotoviti, da je gostu izdan račun za nastanitev v nepremičnini, ki se nahaja v Sloveniji, in ga davčno potrditi.«
To pomeni, da je tak izdani račun potrebno davčno potrditi bodisi:
– z izdajo preko Vezane knjige računov in potrditve v spletni aplikaciji Mini blagajna Furs
– z izdajo računa z aplikacijo, t.i. davčno blagajno.
Za plačilo z gotovino se šteje (na podlagi 4. točke 2. člena ZdavPR):
– plačilo z bankovci in kovanci, ki so v obtoku kot plačilno sredstvo,
– drugi načini plačila, ki niso neposredna nakazila na transakcijski račun, odprt pri ponudniku plačilnih storitev,
– plačila s plačilno ali kreditno kartico, čekom in drugi podobni načini plačila.
Obveznosti sobodajalca v zvezi s prijavo gostov
Zakona o prijavi prebivališča – ZPPreb-1 določa, da mora gostitelj vpisati vsakega gosta, ki mu nudi nastanitev, v knjigo gostov najkasneje v 12 urah po prihodu, ne glede na trajanje nastanitve.
Po določbah ZPPreb-1 (13. točka 2. člena) je gostitelj pravna oseba javnega ali zasebnega prava, samostojni podjetnik posameznik, posameznik, ki samostojno opravlja dejavnost, sobodajalec ali nosilec dopolnilne dejavnosti na kmetiji, ki gostom nudijo nastanitev v nastanitvenem obratu z namenom prenočevanja. Za gostitelja šteje tudi stanodajalec ter bolnišnica in drug zdravstveni zavod v primeru, ko nastani oziroma sprejme na zdravljenje tujca, ki nima veljavnega dovoljenje za prebivanje, potrdila o prijavi prebivanja ali vizuma za dolgoročno bivanje v Republiki Sloveniji.
Na podlagi zakona je AJPES s 1. 12. 2017 vzpostavil Register nastanitvenih obratov (RNO) in spletno aplikacijo (spletni servis) za poročanje podatkov o gostih in prenočitvah (eTurizem).
Izvajalci nastanitvene dejavnosti so morali obstoječe nastanitvene obrate, v katerih gostom nudijo nastanitev, vpisati v RNO v zakonsko določenem trimesečnem roku za vpis (prehodnem obdobju), torej od 1. 12. 2017 do 28. 2. 2018.
Poročanje pa bodo morali izvajalci nastanitvene dejavnosti izvajati preko spletne aplikacije eTurizem ali spletnega servisa AJPES, in sicer s prvim dnem naslednjega meseca po vpisu v RNO (s 1. 1. 2018 oz. 1. 2. 2018 oz. 1. 3. 2018). Od 1. 3. 2018 dalje poročanje po sedanjem sistemu (e-Gost se s 1. 3. 2018 ukine) ne bo več mogoče. Po novem se bodo podatki poročali samo preko spletne aplikacije eTurizem ali spletnega servisa AJPES in ne več ločeno Policiji, Statističnemu uradu Republike Slovenije (SURS) in občinam. Način plačila turistične takse občini ostaja nespremenjen. Občina bo po novem podatke o prihodih in prenočitvah turistov za posamezni nastanitveni obrat pridobivala neposredno od AJPES.
Zavezanci za poročanje so izvajalci nastanitvene dejavnosti (gostitelji oziroma od njih pooblaščene osebe), katerih nastanitveni obrati so vpisani v Register nastanitvenih obratov.
Dnevne in mesečne podatke zavezanci poročajo preko spletne aplikacije eTurizem ali spletnega servisa AJPES za vsak posamezni nastanitveni obrat, ki ga upravljajo.
Več informacij glede poročanja eTurizem in RNO:
https://www.ajpes.si/Registri/Drugi_registri/Register_nastanitvenih_obratov
https://www.ajpes.si/Statistike/Porocanje_o_gostih_in_prenocitvah/Splosno
Zgibanka Ajpes o RNO in eTurizmu:
https://www.ajpes.si/Doc/AJPES/Publikacije/Zgibanka-eTurizem.pdf
Povzetek – da bo dejavnost sobodajalec zakonito opravljal, bo moral poskrbeti za:
- zakonito izdajanje računov,
- poročati podatke o gostih in prenočitvah prek spletne aplikacije eTurizem,
- plačevati davek od dohodka iz dejavnosti,
- plačevati turistično takso,
- plačevati pavšalne prispevke za pokojninsko in invalidsko ter za zdravstveno zavarovanje.
Kazni in poostren nadzor FURS
Oddajanje stanovanj ali drugih nepremičnin turistom mora potekati skladno z zakonom. Sicer vas lahko doleti globa. Furs je od leta 2018 uvedel poostren nadzor. Do konca junija 2018 so inšpektorji opravili več kot 450 nadzorov. Postopek o prekršku so uvedli zoper 227 storilcev zaradi skupno 427 prekrškov. Največ kršitev se je nanašalo na kršitve dela na črno in nedovoljenega oglaševanja. Do konca avgusta 2018 so inšpektorji izrekli za skupaj 237.000 Eurov glob in 56 opominov.
Nezakonito oddajanje stanovanj vas lahko drago stane. Globa lahko znaša od 400 do 30.000 Eurov.
Sestavil: Andrej Kraševec, Saturn računovodstvo d.o.o., vodja računovodskega podjetja.